不動産の財産分与について
目次
不動産の財産分与について
財産分与において大きな問題となるのが不動産の財産分与です。不動産の財産分与については、
①不動産を売却するか、夫婦のどちらか一方が取得するのか
②不動産をどのように評価するか
③住宅ローンが残った場合はどうするのか
④オーバーローンの不動産はどのようにするのか
⑤不動産を購入する際に、親から援助を受けていた場合はどうするのか
⑥住宅ローンの連帯保証人になっている場合はどうするのか
などの考えるべき問題があります。
不動産が配偶者名義であっても財産分与の対象となる
例えば、自宅不動産が夫の名義になっている場合であっても、婚姻中に購入したものであれば、財産分与の対象となるのが原則です。このとき住宅ローンを夫が支払っていたとしても、財産分与の対象となります。
不動産をどちらか一方が取得する場合
離婚後に不動産を売却せず、夫婦のどちらか一方が不動産を取得する場合は、基本的に不動産を取得する者が住宅ローンを負担することになります。
このため、離婚後に一人で住宅ローンを負担していけないような場合は、その不動産を取得するのは難しいといえます。
また、離婚後に不動産を取得して一人で住宅ローンを支払っていける場合でも、配偶者の名義で住宅ローンを借入れている場合は、住宅ローンの借り換え等を検討することが必要となります。
また不動産を夫婦のどちらが一方が取得する場合は、その不動産を評価する必要があります。その場合、固定資産評価証明書の金額や、不動産業者の査定書等の金額を参考にすることが多いです。
不動産がオーバーローンの場合は、ケースに応じて他の財産と通算して処理するなどの方法を取る場合があります。
不動産を売却する場合
離婚に伴って不動産を売却する場合は、不動産の売却価格から住宅ローンやその他の売却諸経費（仲介手数料や登記費用など）を差し引いて残った金銭を財産分与の対象とすることが一般的です。
不動産を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合（オーバーローンの場合）は、売却後に残ったローンをどのように処理するかについて検討する必要があります。この場合は、ケースに応じて、住宅ローンの名義人が負担したり、他の財産と相殺するなどの処理があります。
不動産を購入する際に親から援助を受けていた場合
自宅を購入する際に、実家の親から頭金の援助を受けて購入した場合、財産分与ではどのように扱うのでしょうか。
例えば、妻の実家から頭金の援助を受けた場合、それは妻の特有財産と考えられますが、財産分与にあたってその特有財産部分を考慮することになります。考慮する方法は、ケースによりますが、不動産の購入価格に対する特有財産の割合を考慮する、特有財産からの出捐を寄与割合として考慮するなどの方法が取られます。
住宅ローンの保証人になっている場合
例えば、住宅ローンを夫名義で借り入れているが、妻や妻の親族がその連帯保証人になっているような場合は、どうすれば良いのでしょうか。
離婚したからといって当然に連帯保証人から外れるという訳ではなく、場合によっては、離婚した後、住宅ローンの返済が滞った場合は、連帯保証人として銀行から住宅ローンの返済を求められるおそれがあります。このため、離婚の際に、住宅ローンの連帯保証人を夫側の親族に変更してもらうなどといった対応を検討する必要があります。なお、保証協会などを利用している場合、住宅ローンの直接の連帯保証人にはなっていなくとも、保証協会の連帯保証人になっている場合があります。その場合は同様の対応を検討する必要がありますので注意が必要です。
不動産の財産分与と税金
不動産の財産分与にあたっては、税金問題も考慮しておく必要があります。
譲渡する側
不動産の財産分与をするにあたり、不動産の購入時より譲渡するときの不動産の価値が上回っている場合（売却により利益が出ている場合）、譲渡する側に譲渡所得税が課税される可能性があります。ただし、居住用の不動産を財産分与する場合には、譲渡所得の特別控除（3000万円）が適用されることがあります。
譲渡される側
財産分与で不動産を取得する場合、不動産取得税は原則的にはかかりません。また贈与ではないので、贈与税もかかりません。しかしながら、財産分与として取得する額が、夫婦共有の財産に対する寄与度、その他一切の事情を考慮して不相当に過大である場合には、贈与とみなされて贈与税が課せられる場合があります。
不動産の財産分与については弁護士に相談しよう
不動産の財産分与については、以上のような考えるべき問題があり、争いになることも多いです。
このため、不動産の財産分与についてお悩みの場合は、弁護士にご相談いただくことをお勧めします。
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