不動産の財産分与

財産分与の対象となる財産については，結婚後貯めた預貯金のみならず，結婚後購入した不動産もその対象となります。
特に，離婚に際しては，不動産購入時に設定した住宅ローンの返済をどのように行っていくのかということが，大きなポイントとなります。

大きくは①不動産を売却してしまい，住宅ローンの返済に充てる方法と，②売却はせずに残った財産を分配する方法とがあります。

①不動産を売却して住宅ローンの返済に充てる場合，売却代金が残っている住宅ローンを上回っていれば，余った売却代金を双方で分配します。逆に，住宅ローンの方が上回る場合（この状態を「オーバーローン」といいます。）には，通常の借金がある場合と同様に，不動産の名義人が負担をしたり，他の財産分与と相殺をしたりして，解決を目指します。

また，②不動産を売却しない場合には，当然ですが，一方が住宅ローンの支払いを続けなくてはなりません。住宅ローンの名義人がそのまま不動産を取得する場合は特に問題はありませんが，名義人でない側が不動産を取得する場合には，住宅ローンの返済をする者と実際に建物を取得する者とが変わってきてしまいますので，住宅ローンの債務者の変更をすることが望ましいです。

住宅ローンの債務者の変更については，貸主である銀行などの承諾が必要で，本人に十分な収入があったり，新たに保証人を立てたり，親族の援助を受けたりしてある程度の額を一括返済する必要があります。どうしても借主でない側が不動産を取得したいという場合には，たとえば住宅ローンの名義はそのままに，実際の支払いは不動産取得者が行うといった方法で対応することになります。

また，借主でない側が不動産を取得しない場合でも，住宅ローンの連帯保証人になっている場合は注意が必要です。無事に離婚した後，数年して住宅ローンの返済が滞った場合，貸主である銀行などが連帯保証人に住宅ローンの返済を要求してくるおそれがあります。そのため，住宅ローンの連帯保証人を借主側の親族に変更してもらうなどといった方法で対応を検討する必要があります。

なお，保証協会などを利用している場合，住宅ローンの直接の連帯保証人にはなっていなくとも，保証協会の連帯保証人になっている場合があります。その場合は同様の対応を検討する必要がありますので，注意が必要です。一度，住宅ローンの契約書を確認してみてください。

不動産の財産分与と税金

譲渡する側

財産分与により不動産を譲渡するにあたり，不動産の購入時より，譲渡するときの不動産の価値が上回っている場合，譲渡する側に譲渡所得税が課税される可能性がありますので注意が必要です。ただし，先に離婚を成立させた後居住用の不動産を財産分与する場合には，譲渡所得の特別控除（3000万円）が適用されることがあります。

譲渡される側

逆に，財産分与で不動産を取得した場合には，不動産取得税が課税されることがあります。また，登記名義の変更をするための，登録免許税も掛かってきます。財産分与として取得する額が，夫婦共有の財産に対する寄与度，その他一切の事情を考慮して，不相当に過大である場合には，贈与とみなされ，贈与税が課せられることもあります。