離婚時におけるマンションの財産分与

マンションの財産分与は問題となる

離婚時の財産分与において、マンションの財産分与をどうするかについては大きな問題となります。特に、住宅ローンが残っている場合や、夫婦の一方が頭金を支払っていた場合には、夫婦間で争いが生じることが多いです。
本稿では、マンションの財産分与に関する基本的な考え方や、具体的な分割方法、注意すべきポイントについて詳しく解説します。

マンションを財産分与するときの２つの方法

財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に築いた共有財産を原則として２分の１ずつに分ける手続きのことをいいます。
財産分与の基準日は、別居時（同居している場合には離婚時）とされています。これは、上記時点において、夫婦が別々に財産形成を開始したものと評価されるからです。
マンションをどのように分与するかについては、主に以下の２つの方法があります。

売却して現金を分配する方法

マンションを売却し、その売却代金を分ける方法です。例えば、マンションの売却代金が３０００万円、住宅ローン残高が２０００万円であった場合には、（３０００万円―２０００万円）×１／２＝５００万円を夫婦それぞれがが取得することになります。

一方がマンションを取得する方法

配偶者の一方がマンションを取得し、取得者が他方に対してマンションの評価額の２分の１相当額の金銭を財産分与して清算する方法があります。なお、マンションの評価は、原則として分割時の評価額を採用します。

例えば、財産分与の対象となる財産がマンションしかなく、マンションの評価額が３０００万円、住宅ローン残高が２０００万円であった場合で考えてみます。
マンションを取得する方が、他方に対してマンションの評価額（３０００万円－２０００万円＝１０００万円）の２分の１相当額である５００万円を金銭で財産分与する方法で清算します。

また、マンションを売却してもローンが残る、いわゆるオーバーローンの場合は、マンションの評価はマイナスとなり、財産分与の対象となる財産がないということになります。このため、財産分与の対象となる財産がマンションしかない場合は、マンションを取得しても財産分与として他方に金銭を支払って精算を行うことはありません。

マンションの名義について

住宅ローンが残存している場合は、マンションを取得する者が所有名義人であるか否かによって、財産分与の方法が大きく異なります。

所有名義人が取得する場合

現在の所有名義人が、財産分与でマンションを取得する場合は、マンションの名義変更は不要で、住宅ローンもそのまま継続して支払うことになります。

所有名義人でない者が取得する場合

住宅ローンが残っている場合に、財産分与でマンションの所有名義人を変更してしまうと、金融機関との契約条項により、ローンの一括返済を求められるおそれがあります。このため、住宅ローンの債務者を変更したり、住宅ローンの完済後に名義を変更してもらうなどの工夫が必要となります。

住宅ローンの債務者を変更した上で、マンションの名義人を変更する方法は、銀行に債務者の変更について応じてもらう必要がありますが、銀行が求める年収条件をクリアする必要があるなど、ハードルが高い場合があります。

このため、住宅ローンの債務者も、マンションの所有名義も変更することなく、従前どおり住宅ローンの返済を続け、住宅ローンを完済したときに、財産分与としてマンションの所有名義を変更するという方法を取る方法があります。この方法では、銀行との関係で住宅ローンの債務者は変更しませんが、事実上マンションを取得する方が債務の履行を引き受けて、住宅ローンを負担していくことになります。

ただし、この方法を取る場合は、所有名義人（通常は住宅ローンの債務者）である相手の協力が必要であるため、相手方これに協力してくれない場合は、この方法を取ることは難しいことになります。

財産分与において注意すべきポイント

財産分与の基準日は、別居時（同居している場合には離婚時）で、別居時にマンションを所有していれば財産分与の対象となりますが、マンションの評価時は、原則として分割時の評価となるので注意が必要です。
マンションの評価額は、固定資産評価証明書や不動産業者の査定書等を参考に決めることが多いです。

また、夫婦の一方が、婚姻前の預貯金をマンションの頭金に充てていた場合には、この頭金部分については、自身の特有財産として財産分与の際にこれを考慮することになります。

このため、財産分与でマンションを取得するかについては、マンションの評価額、ローン残高、独身時代の預貯金による頭金の支払いの有無などを調査したうえで判断することが必要となります。

まとめ

マンションの財産分与においては、住宅ローンが残っているか、いわゆるオーバーローンとなっているか、名義人は誰か、特有財産からの出捐があるか等、個別の事情に応じて、財産分与の方法に工夫が必要となります。
このため「離婚を考えているものの、マンションに住み続けられるか分からない。」などご不安をお持ちの方は、弁護士にご相談いただくことをお勧めします。

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